Wärmeversorgung während der Heizungssanierung: Planungsleitfaden für größere Wohnanlagen

Wer die Heizzentrale einer Anlage mit sechzig oder hundertzwanzig Wohneinheiten austauscht, kann die Bewohner nicht ausquartieren. Das war vor zehn Jahren schon selten praktikabel, heute ist es faktisch ausgeschlossen. Die Sanierung läuft parallel zum Alltag der Mieter. Daraus entsteht ein Planungsaufwand, den Verwaltungen im ersten Anlauf regelmäßig unterschätzen, weil er in der Kostenschätzung des Heizungsbauers oft gar nicht auftaucht.

Der Umbaudruck kommt derzeit aus mehreren Richtungen gleichzeitig. Viele Kesselanlagen im Geschosswohnungsbau stammen aus den frühen Neunzigern und laufen längst über ihre kalkulierte Lebensdauer hinaus. Dazu kommen die Vorgaben zum Anteil erneuerbarer Energien, Förderfristen, in einigen Städten der anstehende Anschluss an ein Wärmenetz. Entscheidend für die Bauzeit ist dabei weniger die Frage, was eingebaut wird, sondern wie tief der Eingriff geht. Ein Kesseltausch eins zu eins war früher an einem langen Wochenende erledigt. Eine Wärmepumpenkaskade mit neuen Pufferspeichern, geänderter Hydraulik und teilweise neuer Elektroversorgung belegt den Heizraum sechs bis zehn Wochen, gelegentlich länger, wenn Schadstoffsanierung oder Statik dazukommen.

Deshalb gehört die Übergangswärme in die Leistungsbeschreibung und nicht in den Notfallordner. Wer die Ersatzversorgung erst organisiert, wenn der alte Kessel bereits demontiert ist, zahlt für die Eile mit. Sinnvoller ist es, schon in der Ausschreibung festzulegen, wer die Wärme während der Bauzeit stellt: der ausführende Betrieb, der Bauherr selbst oder ein darauf spezialisierter Vermieter. Bei Objekten ab etwa vierzig Einheiten läuft das in der Regel darauf hinaus, für die gesamte Bauphase einen Heizcontainer mieten zu lassen und die Anlage durchgehend auf dem Grundstück zu belassen. Mehrere kurze Mietperioden mit Auf- und Abbau dazwischen sind fast immer teurer und terminlich riskanter als eine durchlaufende Miete.

Heizlast realistisch abschätzen

Die erste Zahl, die auf den Tisch muss, ist die benötigte Leistung. Grobe Faustwerte helfen für die Vorplanung: unsanierter Bestand aus den Sechzigern und Siebzigern liegt bei 100 bis 140 W pro Quadratmeter beheizter Fläche, teilsanierte Gebäude mit neuen Fenstern und gedämmter oberster Geschossdecke eher bei 70 bis 100 W, Objekte ab Baujahr 2000 bei 50 bis 70 W. Eine Anlage mit sechzig Wohnungen zu durchschnittlich siebzig Quadratmetern kommt so bei 90 W überschlägig auf rund 380 kW. Dazu addiert sich der Warmwasserbedarf, je nach Speichersituation und Zirkulation zwischen 20 und 40 kW.

Für solche Größenordnungen genügen mobile Heizzentralen im Anhängerformat, die im Bereich von etwa 100 bis 445 kW angeboten werden. Sobald mehrere Häuser an einer gemeinsamen Zentrale hängen oder Gewerbeflächen mitversorgt werden, verschiebt sich das Bild. Anlagen mit 640 bis 1.400 kW sind dann containerbasiert, brauchen entsprechend Stellfläche und lassen sich nicht mehr mit dem Transporter bewegen.

Wichtig ist der Blick auf die tatsächliche Auslegung der Bestandsanlage. Viele Altkessel sind großzügig dimensioniert und laufen im Realbetrieb nie an der Leistungsgrenze. Wer die Ersatzleistung stur vom Typenschild ableitet, mietet deutlich mehr kW als nötig. Umgekehrt ist es riskant, allein vom Vorjahresverbrauch auszugehen, wenn die Bauphase in die kalten Monate fällt. Ein Blick in die Verbrauchsabrechnung der letzten drei Jahre plus ein Sicherheitsaufschlag von zehn bis fünfzehn Prozent liefert meist eine brauchbare Zahl.

Aufstellfläche, Zufahrt und Genehmigung

Der zweite Punkt, an dem Projekte hängen bleiben, ist die Fläche. Eine Containeranlage braucht ungefähr die Grundfläche eines Pkw-Stellplatzes plus Arbeitsraum ringsherum, tragfähigen Untergrund und einen Abstand zur Fassade, der Schall und Abgasführung berücksichtigt. Rasenflächen sind nur mit Lastverteilung nutzbar. In dicht bebauten Innenhöfen scheitert die Aufstellung häufiger an der Anfahrt als am Platz selbst: Der Lkw muss den Container absetzen können, und bei beengten Verhältnissen ist dafür ein Kran nötig, was wiederum eine Sondernutzungserlaubnis für die Straße bedeutet.

Diese Erlaubnis sollte man früh beantragen. In manchen Kommunen dauert die Bearbeitung zwei Wochen, in anderen sechs. Parallel dazu ist zu klären, wo der Stromanschluss für Pumpen und Steuerung herkommt, wie die Schlauch- oder Rohrtrasse zum Heizraum geführt wird und ob dafür ein Fenster oder ein Kellerlichtschacht geöffnet werden muss. Kurze Wege reduzieren Wärmeverluste und Diebstahlrisiko, lange Trassen über Hofflächen brauchen Überfahrschutz.

Einbindung ins bestehende Netz und Warmwasser

Hydraulisch wird die mobile Zentrale an den vorhandenen Vor- und Rücklauf angeschlossen, üblicherweise über Flanschverbindungen oder Schnellkupplungen an der Verteilung im Heizraum. Erfahrene Anbieter bringen die passenden Übergangsstücke mit, trotzdem lohnt ein Vorabtermin mit Fotos der Verteilung. Alte Absperrarmaturen sind ein klassisches Ärgernis: Sie schließen nicht mehr dicht, und das merkt man erst am Umbautag.

Beim Warmwasser wird es genauer. Wenn die Trinkwassererwärmung an der alten Zentrale hing und diese ausgebaut wird, muss die Ersatzanlage die Speicherladung übernehmen, inklusive Zirkulation und der erforderlichen Temperaturen für den Legionellenschutz. Das ist technisch unproblematisch, muss aber vorher abgestimmt sein, weil es die Leistungsauslegung und die Regelung betrifft. Fällt der Warmwasserkomfort während der Sanierung aus, hat die Verwaltung ein Mietminderungsthema am Hals, das jede Einsparung bei der Miete der Übergangsanlage übersteigt.

Brennstoff und Betankung über längere Mietzeiten

Mobile Heizzentralen laufen standardmäßig mit Heizöl, auf Anfrage auch mit Erdgas oder Flüssiggas. Für die Logistik ist die Tankgröße die entscheidende Größe. Bei einem Tank mit 7.000 Litern und einer 500-kW-Anlage, die in der Übergangszeit im Mittel bei etwa dreißig Prozent Auslastung fährt, liegt der Verbrauch grob bei 400 Litern pro Tag. Das entspricht rund zwei Wochen Autonomie. Bei Frost und Volllast halbiert sich diese Spanne.

Für Mietzeiten von mehreren Wochen oder Monaten heißt das: Die Betankung muss als wiederkehrender Termin geplant sein, nicht als Reaktion auf einen Füllstandsalarm. Viele Vermieter übernehmen Betankung und Wartung auf Wunsch mit, was die Verwaltung aus dem Thema herausnimmt. Wer selbst tankt, sollte die Zufahrt für den Tankwagen prüfen und die Preisbindung im Vertrag klären. Ein Punkt, der gerne vergessen wird: Der Brennstoffverbrauch der Übergangsanlage gehört in die Heizkostenabrechnung und sollte über einen Wärmemengenzähler erfasst werden.

Mieterkommunikation

Der Ärger in solchen Projekten entsteht selten an der Technik, sondern an fehlender Information. Ein Aushang zwei Tage vorher reicht nicht. Bewährt hat sich ein Anschreiben etwa drei Wochen vor Baubeginn mit dem Zeitraum, der Erklärung, warum ein Container im Hof steht, und einer Telefonnummer für Störungen. Dazu ein zweites, kürzeres Schreiben unmittelbar vor der Umschaltung, weil die Heizung für einige Stunden komplett aus ist. Wer den geplanten Umschalttag auf einen milden Wochentag legt und die Bewohner vorwarnt, bekommt kaum Beschwerden.

Ein Hinweis auf den Notdienst gehört ebenfalls ins Schreiben. Seriöse Vermieter mobiler Wärme haben eine Rufbereitschaft rund um die Uhr, und der Verweis darauf beruhigt gerade ältere Mieter spürbar.

Miete oder Kauf

Zum Schluss die Kostenfrage. Eine eigene mobile Heizzentrale anzuschaffen rechnet sich für Wohnungsgesellschaften erst, wenn sie über Jahre hinweg kontinuierlich saniert und die Anlage entsprechend ausgelastet ist. Dagegen stehen Lagerung, Wartung, TÜV-Fristen, Winterfestigkeit und die Tatsache, dass eine gekaufte Anlage genau eine Leistungsklasse abdeckt. In der Praxis schwankt der Bedarf zwischen dem Reihenhausblock mit 150 kW und dem Wohnkomplex mit 900 kW erheblich.

Die Miete ist deshalb für die meisten Bestandshalter die pragmatischere Lösung, vor allem weil sie Lieferung, Installation und Rücknahme einschließt und die Verfügbarkeit auch bei kurzfristigen Terminverschiebungen sichert. Bauzeitpläne halten selten exakt. Eine Anlage, die im Zweifel eine Woche länger stehen bleibt, kostet weniger als ein Heizraum, der auf Wärme wartet.